【融房超贷实操案例：地铁上盖商业资产融资方案】

项目背景：

越秀核心区双地铁上盖甲级写字楼，161+121㎡稀缺整层产权，专业评估价650万（含交通枢纽溢价），现业主打包价310万（含交易税费），现租约年化收益38.4万（月租金3.2万），租约剩余5年+优先续约权。

融资方案亮点：

1. 超额融资空间：银行批贷480万，客户净到手114.7万（已扣除过桥/担保/税费等全包费用）

2. 租金抵供设计：现有租约可覆盖110%月供（按LPR+50BP测算）

3. 企业融资通道：同步开通300万经营贷贴息通道（年化3.65%）

特色服务：

√ 租金收益预授权：可提前支取3个月租金作为周转金

√ 企业融资增值包：免费配套100万备用金授信

√ 税务优化方案：专业团队提供资产持有税负规划

准入条件：

- 持股满6个月的企业法人/股东（可股权变更）

- 无实际经营要求（接受壳公司申请）

- 征信宽松政策（当前无涉诉案件即可）

操作流程：

① 租约价值评估（专业机构出具收益报告）

② 银行+评估公司联合尽调（3个工作日出预审）

③ 担保公司垫资解押（T+1完成）

④ 工商税务同步变更（2个工作日）

⑤ 房管局VIP通道办理抵押

⑥ 银行见抵押回执即日放款

价值分析：

▶ 区位稀缺性：双地铁交汇枢纽500米范围内

▶ 收益稳定性：央企背景现承租人信用评级AA+

▶ 资产增值空间：越秀核心区近三年商办物业年均涨幅8.2%

（本方案特别适合需要盘活商业资产的投资者，通过租金收益与资产增值双重杠杆实现超额融资，具体操作需配合企业主体进行合规化架构设计）